Lecture de données — Une bulle immobilière n'est pas partout la même
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Document — Indice du prix des logements dans cinq pays européens (base 100 en 2015)
| Pays | 2007 | 2010 | 2013 | 2019 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Allemagne | 81,20 | 83,90 | 92,60 | 128,70 | 148,00 |
| Espagne | 148,79 | 134,55 | 96,24 | 124,71 | 160,25 |
| France | 100,57 | 99,74 | 102,93 | 110,86 | 126,39 |
| Irlande | 162,81 | 105,96 | 76,99 | 134,41 | 183,38 |
| Pays-Bas | 116,19 | 111,48 | 95,81 | 133,38 | 198,24 |
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Quel est le taux de variation du prix des logements en Irlande entre 2007 et 2013, en pourcentage ?
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Correction
Réponse : -52,7 %
(76,99 − 162,81) / 162,81 × 100 = −52,7 %. Le prix des logements irlandais est divisé par plus de deux en six ans. Un ménage qui avait acheté en 2007 avec 20 % d'apport se retrouve devoir à sa banque bien davantage que la valeur de son bien : c'est ce que les Anglo-Saxons appellent l'equity négatif.
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Quel est le taux de variation du prix des logements en Espagne entre 2007 et 2013, en pourcentage ?
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Correction
Réponse : -35,3 %
(96,24 − 148,79) / 148,79 × 100 = −35,3 %. La correction espagnole est forte, mais un tiers moins violente qu'en Irlande. Comparer deux taux de variation, et non deux indices, est ici indispensable : les indices n'ont pas la même base économique d'un pays à l'autre, seule leur évolution est comparable.
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Quel est le taux de variation du prix des logements en France entre 2007 et 2013, en pourcentage ?
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Correction
Réponse : 2,3 %
(102,93 − 100,57) / 100,57 × 100 = +2,3 %. Sur la période même où l'Irlande perd 52,7 % et l'Espagne 35,3 %, la France est quasi stable. La crise financière mondiale n'a donc pas produit partout une crise immobilière : là où le crédit n'avait pas nourri d'emballement des prix, il n'y avait pas de bulle à dégonfler.
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Rédigez la phrase de lecture de la donnée « 183,38 » figurant dans le tableau.
Une phrase de lecture complète précise la source, le champ et l'année, ainsi que la nature de la grandeur. Attention : un indice n'est pas un prix, il ne s'exprime ni en euros ni en pourcentage.
Correction
Phrase attendue : « Selon Eurostat, en 2024, l'indice du prix des logements en Irlande s'élevait à 183,38, contre une base 100 en 2015 : les prix des logements irlandais étaient donc supérieurs de 83,4 % à leur niveau moyen de 2015. »
Les erreurs les plus fréquentes :
- écrire « 183,38 % » ou « 183,38 euros » : un indice est un nombre sans unité, il ne prend son sens que par rapport à sa base ;
- écrire « les prix ont augmenté de 183,38 % » : l'écart à la base est de 83,38 points, soit une hausse de 83,4 % par rapport à 2015 ;
- oublier de préciser la base 100 en 2015, sans laquelle le nombre ne veut rien dire.
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En utilisant le tableau, expliquez ce qui distingue une bulle spéculative d'une simple hausse des prix.
Comparez la trajectoire de l'Allemagne à celle de l'Irlande. Ce n'est pas l'ampleur de la hausse qui fait la bulle, mais ce qui se produit ensuite — et pourquoi.
Correction
Réponse attendue : le tableau permet d'opposer deux formes de hausse.
Une hausse sans retournement : l'Allemagne. L'indice allemand passe de 81,20 en 2007 à 148,00 en 2024, soit +82,3 %. La hausse est considérable, mais elle est régulière et ne connaît aucune chute : elle accompagne une demande de logement soutenue et des taux d'intérêt durablement bas, sans que le crédit s'emballe.
Une hausse suivie d'un effondrement : l'Irlande. L'indice irlandais vaut 162,81 en 2007, puis 76,99 en 2013, soit −52,7 %, avant de remonter à 183,38 en 2024. C'est la signature d'une bulle spéculative : le prix s'était écarté durablement de la valeur fondamentale du bien, c'est-à-dire des loyers qu'il permet d'encaisser et des revenus des ménages qui l'achètent. L'Espagne suit le même profil, avec une baisse de 35,3 % sur la même période.
Le critère décisif. Ce n'est donc ni le niveau ni la vitesse de la hausse qui définit la bulle, mais l'écart aux fondamentaux et le mécanisme qui l'entretient : on achète parce que le prix monte et parce que les autres achètent, en empruntant d'autant plus que la valeur du bien donné en garantie augmente. Ce raisonnement circulaire n'a pas de limite intrinsèque, ce qui explique que le retournement soit brutal.
Prudence méthodologique. Un tableau de prix ne prouve jamais à lui seul l'existence d'une bulle : il faudrait rapporter les prix aux loyers ou aux revenus pour établir l'écart aux fondamentaux. Une bonne réponse le signale, cite au moins trois chiffres et oppose explicitement deux pays.